Rechtliche Hinweise

Steuerlicher Überblick zur Vermietung

Besitzen Sie Immobilien, welche Sie zu Wohn- oder auch zu Geschäftszwecken vermieten bzw. einer anderen Person zur Nutzung überlassen, dann sind diese Einnahmen dem Finanzamt gegenüber zu erklären. Unter bestimmten Umständen sind für diese Einkünfte Einkommensteuer und Umsatzsteuer bzw. Gebühren zu entrichten.


Allgemeines zum Mietrecht

MieterInnen und VermieterInnen haben unterschiedliche Rechte und Pflichten, je nachdem, ob und inwieweit das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung kommt:

  • Vollanwendungsbereich des MRG
  • Teilanwendungsbereich des MRG
  • Zur Gänze vom MRG ausgenommen
In welches dieser drei "Segmente" des Mietrechts ein Mietvertrag fällt, richtet sich nach den relativ umfangreichen Regeln in § 1 MRG. Als Faustregel lässt sich sagen, dass
  • die Miete von Wohnungen in vor dem Ende des Zweiten Weltkriegs errichteten Mehrparteienhäusern zumeist dem Vollanwendungsbereich,
  • die Miete von Wohnungen in nicht geförderten Neubauten und von Wohnungen in Neubauten, die in Wohnungseigentum stehen, meist dem Teilanwendungsbereich

des Mietrechtsgesetzes unterliegen.

Mietverträge über Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen (Ein- oder Zweifamilienhäuser) oder Geschäftsräumlichkeiten sind von der Anwendung des Mietrechtsgesetzes zur Gänze ausgenommen. Bei der Miete eines Ein- oder Zweifamilienhauses liegt allerdings nur dann ein nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegendes Mietverhältnis vor, wenn der Mietvertrag nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen wurde. Im Vollausnahmebereich des MRG besteht zugunsten der MieterInnen weder ein spezieller gesetzlicher Preisschutz noch ein spezieller Beendigungsschutz (Kündigungsschutz). Weiterführende Informationen lesen Sie hier.

Rechtsgrundlagen: §§ 1, 3 Mietrechtsgesetz (MRG)

Befristung und Kündigung von Mietverträgen

Im Falle befristeter Mietverträge können diese schriftlich beliebig oft um jede Vertragsdauer verlängert werden.

Im Fall der Wohnungsmiete muss im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die Mindestbefristungsdauer von drei Jahren eingehalten werden; nach oben hin sind keine Grenzen gesetzt. Auch im Fall der Verlängerung eines befristeten Mietvertrages muss eine Mindestverlängerungsdauer von drei Jahren eingehalten werden.

Im Falle eines befristeten Haupt- oder Untermietvertrages über eine Wohnung hat der/die MieterIn oder der/die UntermieterIn im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der Zeit jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist – somit frühestens zum Ende des 16. Monats – zu kündigen.

ACHTUNG Wenn ein befristeter Mietvertrag nach Ablauf der Befristung nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst wird, geht dieser in einen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag über. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre neuerlich nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst, gilt er auf unbestimmte Zeit verlängert.

Die/Der MieterIn ist an die gesetzliche Verlängerung um drei Jahre aber nicht gebunden. Sie/er kann den verlängerten Mietvertrag nach Ablauf des ersten Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen.

Bei unbefristeten Mietverträgen beträgt die Kündigungsfrist in der Regel einen Monat. Weiterführende Informationen lesen Sie hier.

Vermietung und Verpachtung - WKO


Rechtsgrundlagen:

Mietrechtsgesetz (MRG)

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG 1988)

 

 

 

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